עשה זאת בעצמך - בדיקה עצמית של שווי נכס מקרקעין
מי לא חפץ לדעת את שווי ביתו/דירתו (או נכס מקרקעין אחר שיש לו בו זכויות קנייניות, או נכס שמעוניינים לרכושו), על מנת לממש את השווי בשעת רצון, או ליישב את הנפש מביטחון-גב כלכלי.
אמנם, דרך המלך היא לפנות לשמאי מקרקעין מקצועי, שיעריך את הנכס, תוך שכלול הבדיקות והשיקולים, שאדם סביר מן היישוב, אינו בקיא ומוכשר לכך, גם אם התגורר בנכס עשרות שנים.
עם זאת, גם האדם הפרטי, למרות חוסר הידע והניסיון המקצועי, יכול לבצע גישוש ראשוני בעצמו - על מנת לעמוד על שווי כללי הנכס, אך זאת בתנאי שישים דעתו, כי שבדיקתו אינה מקצועית, ולכן עלולה להיות בסטייה מהשווי הנכון והמדויק של הנכס.
הנה אם כן, להלן מספר הנחיות בבחינת "עשה זאת בעצמך" - כיצד לבדוק באופן עצמי, ברמה ראשונית וכללית את שווי נכס אופייני בייעוד למגורים:
1. סקור את השכונה באמצעות מפת סביבה (מומלץ גם בביקור בשטח), וסמן את כתובות הנכסים הדומים לנכס הנישום (אותו מבוקש להעריך). רשום מאפיינים מיוחדים שיש לנכסים אלו (כגון קומה, נוף, גישה, גיל הבניין).
2. כנס לאתר "איתור גוש חלקה לפי כתובת" ורשום את מספרי החלקות שסימנת, בהתאם לכתובות הנכסים הדומים.
3. כנס לאתר רשות המיסים "מידע נדל"ן מיסוי מקרקעין" וחפש האם בנכסים שסימנת בוצעו עסקאות מכר. רשום השוואה מסודרת.
4. לביצוע שכלול שווי לפי הנכס הנישום, בצע התאמות לפי המאפיינים בסעיף 1 (מאפיין רמת גימור אינו ניתן לשכלול ללא בדיקת פנים הנכס) וחלק את השווי למ"ר (זהו שווי למ"ר בנוי).
5. בצע סקר שוק דומה לפי פרסומי נכסים למכירה (וחלק את השווי למ"ר). בדוק שרמת המחירים המבוקשים גבוהה (בין 5%-20%) מהממוצע המשוכלל אליו הגעת בסעיף 4.
6. תתקשר למתווכים באזור ושאל בנימוס אם יוכלו לעזור לך בהערכתם הראשונית הכללית לשווי הנכס (להערכתם היותר נכונה יתכן ויבקשו להגיע לנכס אך הדבר כרוך ברצונם לשווק את הנכס. לשיקולך! ).
7. הכפל את השווי שהגעת בסעיף 4 (שווי למ"ר בנוי) בשטח של הנכס הנישום. אם יש לנכס הנישום מאפיינים מיוחדים, בצע התאמות בהתאם.
8. במידה ויש לנכס הנישום זכויות בנייה (שטרם נוצלו), בצע בדיקת מידע תכנוני באתר ממ"י, משרד הפנים והועדה המקומית (תוכל להיעזר בדף הקישורים שבאתר). במידה ומצאת שיש זכויות בנייה ו/או אינך מצליח לפרש את התכניות ו/או הנכס ו/או השכונה עברו שינויים תכנוניים בשנים האחרונות, מומלץ להזמין מסמך של "מידע תכנוני בכתב" מהועדה המקומית (שעלותו כ-170 ש"ח בממוצע). אותו כנ"ל יש לבצע על נכסים תואמים בהשוואה.
בהצלחה: "בחכמה, יבנה בית; ובתבונה, יתכונן. ובדעת, חדרים ימלאו כל הון יקר ונעים" (משלי כד')
מי לא חפץ לדעת את שווי ביתו/דירתו (או נכס מקרקעין אחר שיש לו בו זכויות קנייניות, או נכס שמעוניינים לרכושו), על מנת לממש את השווי בשעת רצון, או ליישב את הנפש מביטחון-גב כלכלי.
אמנם, דרך המלך היא לפנות לשמאי מקרקעין מקצועי, שיעריך את הנכס, תוך שכלול הבדיקות והשיקולים, שאדם סביר מן היישוב, אינו בקיא ומוכשר לכך, גם אם התגורר בנכס עשרות שנים.
עם זאת, גם האדם הפרטי, למרות חוסר הידע והניסיון המקצועי, יכול לבצע גישוש ראשוני בעצמו - על מנת לעמוד על שווי כללי הנכס, אך זאת בתנאי שישים דעתו, כי שבדיקתו אינה מקצועית, ולכן עלולה להיות בסטייה מהשווי הנכון והמדויק של הנכס.
הנה אם כן, להלן מספר הנחיות בבחינת "עשה זאת בעצמך" - כיצד לבדוק באופן עצמי, ברמה ראשונית וכללית את שווי נכס אופייני בייעוד למגורים:
1. סקור את השכונה באמצעות מפת סביבה (מומלץ גם בביקור בשטח), וסמן את כתובות הנכסים הדומים לנכס הנישום (אותו מבוקש להעריך). רשום מאפיינים מיוחדים שיש לנכסים אלו (כגון קומה, נוף, גישה, גיל הבניין).
2. כנס לאתר "איתור גוש חלקה לפי כתובת" ורשום את מספרי החלקות שסימנת, בהתאם לכתובות הנכסים הדומים.
3. כנס לאתר רשות המיסים "מידע נדל"ן מיסוי מקרקעין" וחפש האם בנכסים שסימנת בוצעו עסקאות מכר. רשום השוואה מסודרת.
4. לביצוע שכלול שווי לפי הנכס הנישום, בצע התאמות לפי המאפיינים בסעיף 1 (מאפיין רמת גימור אינו ניתן לשכלול ללא בדיקת פנים הנכס) וחלק את השווי למ"ר (זהו שווי למ"ר בנוי).
5. בצע סקר שוק דומה לפי פרסומי נכסים למכירה (וחלק את השווי למ"ר). בדוק שרמת המחירים המבוקשים גבוהה (בין 5%-20%) מהממוצע המשוכלל אליו הגעת בסעיף 4.
6. תתקשר למתווכים באזור ושאל בנימוס אם יוכלו לעזור לך בהערכתם הראשונית הכללית לשווי הנכס (להערכתם היותר נכונה יתכן ויבקשו להגיע לנכס אך הדבר כרוך ברצונם לשווק את הנכס. לשיקולך! ).
7. הכפל את השווי שהגעת בסעיף 4 (שווי למ"ר בנוי) בשטח של הנכס הנישום. אם יש לנכס הנישום מאפיינים מיוחדים, בצע התאמות בהתאם.
8. במידה ויש לנכס הנישום זכויות בנייה (שטרם נוצלו), בצע בדיקת מידע תכנוני באתר ממ"י, משרד הפנים והועדה המקומית (תוכל להיעזר בדף הקישורים שבאתר). במידה ומצאת שיש זכויות בנייה ו/או אינך מצליח לפרש את התכניות ו/או הנכס ו/או השכונה עברו שינויים תכנוניים בשנים האחרונות, מומלץ להזמין מסמך של "מידע תכנוני בכתב" מהועדה המקומית (שעלותו כ-170 ש"ח בממוצע). אותו כנ"ל יש לבצע על נכסים תואמים בהשוואה.
בהצלחה: "בחכמה, יבנה בית; ובתבונה, יתכונן. ובדעת, חדרים ימלאו כל הון יקר ונעים" (משלי כד')
